Propietarios que alquilan solo en verano: “El ingreso puede triplicar o cuadruplicar el de una semana en temporada baja”

La actividad inmobiliaria se ha adentrado en el tradicional letargo del verano. Agencias, bancos y notarios trabajan a medio gas estos días. Sin embargo, hay un mercado más despierto que nunca. El alquiler vacacional bulle durante la época estival, especialmente si el destino tiene playa. El número de apartamentos turísticos en España aumenta de forma importante: “Pasa de alrededor de 418.000 apartamentos disponibles en enero a más de 610.000 en agosto”, dice Sergio Cardona, analista del Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos.

Acceder a una de esas casas se paga caro este verano. El coste medio alcanza los 1.200 euros por semana, de acuerdo con Tecnitasa. En los destinos más cotizados, como Ibiza o Marbella, sube hasta 3.300 euros, es decir, 471 euros cada noche. Y la factura se puede poner en 25.000 euros por siete días en una villa de lujo. La tentación de arrendar a esos precios está atrayendo a propietarios que hasta ahora no se habían planteado participar en este mercado.

Cada vez son más los ciudadanos que alquilan sus propiedades —fundamentalmente segundas residencias— solo en verano. “Julio y agosto llegan a representar entre un 60% y un 80% de las noches ocupadas de todo el año en destinos de costa con alta estacionalidad. En los entornos urbanos, la cifra ronda el 40%”, cuentan en StayAlliance, asociación del alojamiento de corta y media estancia.

El negocio se explica solo: ganan en tres meses -de julio a septiembre- lo que sería imposible en cualquier otra época del año. “Puede llegar a triplicar o cuadruplicar el ingreso de una semana en temporada baja en destinos muy estacionales de costa. En ciudades, con menor estacionalidad, la diferencia entre temporada alta y baja también existe, pero es mucho menos acusada”, señalan en la asociación. Y, si se da bien, los ingresos pueden llegar a ser similares a los de un alquiler residencial en un año, aunque la actividad conlleva una carga tributaria y unos costes operativos que también hay que tener en cuenta a la hora de hacer números. Además, el propietario debe inscribirse en el Registro Único de Alquiler Turístico para obtener el código identificativo necesario para anunciarse en plataformas.

En GuestReady, empresa de gestión integral de alquiler turístico, en cuya cartera hay clientes que arriendan únicamente entre junio y septiembre, insisten en que se trata de un modelo estacional cada vez más común en España que “puede suponer una rentabilidad significativamente superior respecto a meses como marzo o noviembre”. Lo cuantifican: “Hasta un 40% superior”.

Los dueños son reacios a contar su experiencia y aceptan hacerlo con nombres ficticios. “Nadie quiere porque se tiende a criminalizarlos”, comenta un agente de la propiedad inmobiliaria (API) de Ibiza. Sonia, de 66 años, oferta un chalé adosado en la urbanización Novo Sancti Petri, en Chiclana de la Frontera (Cádiz). “Suelo anunciar por quincenas o meses enteros, pero si tengo peticiones por semanas, lo estudio, subo un poco el precio y no tengo inconveniente. Es por evitar que me queden semanas sueltas”, argumenta. Durante el resto del año usa la casa de forma esporádica, sobre todo en los puentes. Solo en agosto ingresa alrededor de 8.000 euros. “Con lo que sacas en verano, la casa se mantiene todo el año, además de conservar el activo, claro”, dice. Sonia alquila a conocidos y a través de Rentalia. “El resto (contrato, llaves, limpieza…), lo hago yo”.

Berta, de 55 años, acaba de poner en alquiler un bungaló de dos plantas en Torrevieja (Alicante), localidad donde hay más casas vacías que vecinos viviendo durante el año (de los más de 122.700 inmuebles que hay, solo unos 36.800 están registrados como residencia habitual, según el Consejo General de Economistas). Es la primera vez de Berta en este mercado. Arrienda por quincenas, pero solo en verano “para no destrozar la casa, para que no haya mucho gasto con el cambio de inquilino y por paz mental”. De hecho, “nos han ofrecido alquilar temporadas largas en invierno, pero no queremos perder el contacto con la casa tantos meses”, relata. Lo gestiona una agencia local que se encarga de todo (entradas, salidas, limpieza…). Por una quincena ingresa 1.700 euros. “Este año hemos alquilado solo dos quincenas hasta ahora, o sea, 3.400 euros”. A esto hay que restarle la comisión de la agencia y la limpieza.

El perfil predominante es el del propietario nacional. Sergio Cardona afirma que buena parte de ellos “no se plantean el alquiler residencial porque el resto del año la utilizan como segunda residencia”. En algunos casos, dicen en GuestReady, es parte de una planificación personal o familiar para equilibrar costes asociados a periodos de viaje o descanso. No obstante, desde StayAlliance insisten en que la demanda no se limita a la vacacional. “En muchas zonas costeras, el alojamiento flexible también da respuesta a necesidades laborales o de movilidad profesional como trabajadores temporales o personal vinculado al sector servicios, entre otros, que requieren alojamiento”.

Además de explicarse solo, el negocio se hace casi solo, ya que la mayoría delega la gestión en una empresa, sobre todo los que residen a varios kilómetros de su segunda residencia. “Las comisiones de plataformas de reserva en línea se mueven entre el 15% y el 20%, a lo que hay que añadir limpieza e impuestos”, explican en StayAlliance. La inmobiliaria cobra a Berta un 10% más 40 euros por check-in y check-out, con la limpieza aparte. “Compatibilizar uso residencial con aprovechamiento turístico es un fenómeno que forma parte de un modelo cada vez más profesionalizado”, sostienen en StayAlliance.

Estos días las agencias inmobiliarias de los destinos más solicitados no paran. “Atienden a muchos propietarios que optan por alquilar sus segundas residencias en los periodos que no tienen previsto estar en ellas”, señala Carles Sala, portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña.

El mercado del lujo también participa de este frenesí. “Muchos propietarios, nacionales e internacionales, optan por alquilar sus viviendas únicamente durante la temporada estival. “Calculamos que entre un 35% y un 40% de los propietarios del segmento residencial de lujo utilizan este modelo”, dice Rodrigo Lozano, director de Islas Baleares en Spain Sotheby’s International Realty. Una villa en Ibiza o Mallorca puede alquilarse por entre 10.000 y 25.000 euros semanales durante julio y agosto. “Esto supone un incremento de entre el 100% y el 300% respecto a la temporada baja. Incluso propiedades más pequeñas de alto nivel en zonas exclusivas pueden duplicar su tarifa habitual”. Pongamos por caso que la casa se arrienda de julio a septiembre: puede generar ingresos brutos de entre 60.000 y 150.000 euros. “Se trata de una estrategia financiera eficiente. Alquilar únicamente en verano permite una alta rentabilidad, al tiempo que conservan el uso personal del inmueble el resto del año”, según el directivo.

Hay propietarios que solo están dispuestos a arrendar por meses. En julio y agosto, en Denia y Jávea (Alicante), las rentas pueden oscilar entre 25.000 y 35.000 euros, e incluso alcanzar los 40.000 en algunos casos”, calcula Vicente Salamanca, director de ventas de Denia y Jávea de Engel & Volkers.

Respecto al resto de mercados, aunque es cierto que la actividad baja de pulsaciones, el verano ha dejado de ser una época totalmente en blanco, al menos para algunos. “Quienes buscan vivienda en verano suelen hacerlo más decididos, con plazos claros, bien por un traslado laboral, una mudanza familiar antes del curso escolar o una inversión que desean cerrar antes de final de año. En el alquiler, supone una fase de máxima rotación”, afirma María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

El descenso continuado de la oferta de vivienda disponible y la presión creciente de la demanda están provocando que la actividad, tanto de compra como de venta y alquiler, se mantenga más estable a lo largo del año. El mercado se resiste a parar con el calor. “La estacionalidad clásica del mercado inmobiliario se está diluyendo y cada vez hay más operaciones también en verano”, relata el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro. Desde la federación aseguran que “muchas agencias mantienen un nivel de actividad estable durante todo el año; la decisión de compra no se detiene por las vacaciones”.

Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario, es un buen ejemplo del cambio de tendencia. “Para nosotros, el verano no es sinónimo de parón, sino de oportunidad, si se sabe dónde y cómo moverse”. Desde su experiencia relata que “hay compradores que aprovechan las vacaciones para visitar propiedades. Y si ya llevas tiempo buscando, el verano puede ser el momento ideal para tomar decisiones con más calma y menos prisas”.

También las agencias inmobiliarias de lujo experimentan un aumento significativo de actividad. Un buen ejemplo es Marbella. “Es un destino reconocido internacionalmente, y la temporada estival trae consigo un incremento notable de clientes interesados en propiedades, ya sea para vacaciones o como inversión”, indica Smadar Kahana, directora ejecutiva de Engel & Völkers Marbella.